Ana içeriğe atla

Kentsel Dönüşümde Evinizi Yıktırmadan Önce Arsa Payınızı Kontrol Edin!



Kentsel dönüşüm hakkında merak edilenleri ve hukuki boyutunu Avukat Eda Ezgi Adaş ile birlikte değerlendirdik.
insaat-noktasi-blog-kentsel-donusum-sorunlari
Bilindiği gibi 6306 sayılı yasadan faydalanarak pek çok eski binanın yenilenmesi sağlanabiliyor.  Bunun için binaya rapor alıp “riskli yapı” şerhi koydurmak yeterli. Bu işleri çoğu zaman binanın yapımına niyetlenmiş müteahhit üstleniyor. Önceki arsa payları ve buna tekabül eden bölümlerin değeri bilinmeden müteahhitle yapılan anlaşmalar ve yıkımı gerçekleşen yapılar büyük hak kayıplarına sebep olabiliyor. Bu nedenle, yeni ev alacak ya da evini kentsel dönüşüme sokacak kişiler için bu uygulamanın hatalı yönlerini ve önlem için yapılabilecekleri özetleyelim.
Geçmiş yıllarda  müteahhitler, binaların inşası konusunda çok da adil olmayan bir sistem uygulamış. Hepsi böyle değil ancak çoğu böyle. Eskiden müteahhit, binadaki dükkan ve üst katlarda bulunan dairelere, ara katlara göre daha fazla arsa payı vermiş, kat maliklerine sahip oldukları daire ve dükkanlara göre adil bir arsa payı dağılımı yapmamış. Bu çok sık karşılaşılan bir durum haline gelmiş. Örnekle anlatmak gerekirse;  Örneğin, 5 bağımsız bölümlü bir binada tüm bağımsız bölümlerin değerleri aynı olmasına rağmen müteahhit  ileride ilave kat çıkarım diye ya da daha kolay satılsın diye kendine ait en alt kattaki dükkana,  diğer  dairelerin iki katı arsa payı verip, dairelere daha az arsa payı, hatta orta kattaki dairelere az, en üst kattaki daireye fazla arsa payı vermiş, şerefiye hakkı belirlenmeksizin denize bakan daire ile istinat duvarına bakan ya da yer altındaki dairelerin arsa payları eşit belirlenmiş olsun, bu şekilde bir arsa payı dağılımı bina yıkılmadığı ve oturulduğu sürece sorun değilmiş gibi görülebilir hatta yüksek arsa payı olan bağımsız bölüm daha fazla aidat ödeyeceği için dezavantaj olarak bile değerlendirilebilir. Ancak esas sorun bina yıkıldığında ortaya çıkıyor. 
insaat-noktasi-blog-kentsel-donusum-sorunlari
Bina yıkılmadan önce her biri eşit olan bağımsız bölümler, bina yıkılıp arsa tapusuna  dönüldüğü anda değer kaybedip/kazanabileceği için bağımsız bölüm sahiplerinin,  bir daire bedeline yakın hak kaybı yaşamaları ya da bir daire fazla hakka sahip olabilmeleri gibi adaletsiz yeni durumlar oluşabiliyor. 
Bu şekilde arsa paylarının bina ve bağımsız bölümlerin gerçek değerlerini yansıtmadığı durumlarda itirazı olan bağımsız bölüm sahibi, binayı kentsel dönüşüm sürecine sokmadan, diğer tüm bağımsız bölüm sahiplerini taraf olarak gösterip taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde arsa paylarının yeniden belirlenmesi için dava açarak sorunu çözebilir. Kentsel dönüşümde yeni binaya sahip olalım derken eldeki daireden olmak istemeyen veya başkalarının haksız yere daha fazla bağımsız bölüme sahip olmasını istemeyen malikler bu davayı açabilirler ancak bu davalarda da geçmiş yıllardaki somut arsa durumlarının tespitinin zorluğu nedeni ile ispat sıkıntıları yaşanabiliyor.  
Kentsel dönüşüm kararı alınmış ve yıkımı hemen gerçekleşmiş binalar içinse durum daha da  vahim, çünkü böyle bir durumda mahkemenin mevcut durum ve gerçek arsa payı değeri tespiti yapabilmesi neredeyse imkansızlaşıyor ve arsa payına bağlı haksızlık aynen yeni binada korunmuş oluyor. 
Ev alırken ya da eski ev kentsel dönüşüme tabi tutulurken yapılması gereken ilk  , nasıl iskan kontrolü yapılıyorsa aynı şekilde tapudan arsa payı kontrolünü de yaparak , muhtemel haksızlıkları önlemek için ‘denkleştirme’ ya da ‘arsa payı tespit davası’ açmak olacaktır.  Apartmanın yıkımını bu süreçten önce yapmış olmak ise telafisi imkansız zararlar doğurabilir bu nedenle yıkım gerçekleşmeden önce her türlü araştırma ve başvuru yapılmış olmalı.  
Bakanlık da  yaşanacak bu tip sorunları fark ederek mevzuatta düzenleme çalışması yapmaya başladı ancak bu düzenlemeler yasalaşıncaya dek vatandaşların hak kaybına uğramamak ve kurnaz müteahhitlerden korunmak için bilinçli olması ve açıklanan şekilde hızlı önlemler alması gerekiyor. 

Yorumlar

Bumerang - Yazarkafe